Un locataire cesse de payer son loyer. Le bailleur doit-il forcément engager une procédure judiciaire avant d’agir ? Pas toujours : si le contrat de location a été reçu par un notaire sous la forme d’un acte authentique, il peut disposer d’un titre exécutoire pour réclamer les sommes dues. C’est l’un des principaux intérêts du bail notarié.
Pour autant, cette forme de contrat ne garantit ni le paiement des loyers ni une expulsion immédiate. Elle apporte surtout un cadre plus solide et peut simplifier certaines démarches en cas d’impayé. Voici ce qu’il faut savoir avant de choisir cette solution, que vous soyez propriétaire ou locataire.
Qu’est-ce qu’un bail notarié ?
Un bail notarié, aussi appelé bail authentique, est un contrat de location établi et reçu par un notaire. Ce professionnel vérifie l’identité et la capacité des parties à signer, recueille leur accord et conserve l’acte selon les règles applicables aux actes authentiques. Chaque partie peut en obtenir une copie.
Il ne faut pas le confondre avec un bail rédigé par un particulier ou un professionnel, puis simplement signé par les deux parties. Dans ce second cas, le contrat est un acte sous signature privée, même si un notaire a conseillé les signataires sans recevoir lui-même l’acte.
Le bail notarié peut concerner différents types de location. Pour un logement constituant la résidence principale du locataire, il doit respecter les règles légales applicables au bail concerné : logement vide ou meublé, durée, dépôt de garantie, mentions obligatoires et annexes. Le passage chez le notaire ne permet pas d’écarter ces obligations.
Le principal avantage : un titre exécutoire en cas d’impayé
Un acte notarié peut avoir force exécutoire. Concrètement, si le bailleur dispose d’une copie exécutoire et que le locataire ne règle pas une somme exigible prévue au contrat, il peut, sous certaines conditions, faire intervenir un commissaire de justice pour engager des mesures de recouvrement. Il n’a pas nécessairement à obtenir au préalable un jugement constatant la dette.
Cette possibilité peut faire gagner du temps par rapport à une démarche qui commencerait par une action en justice visant uniquement à faire reconnaître une créance. Elle constitue un levier utile lorsque la situation est claire : loyers échus, décompte précis et obligations prévues au bail.
Imaginons qu’un locataire ne paie plus son loyer depuis deux mois, malgré plusieurs relances. Avec un bail authentique, le propriétaire peut demander au commissaire de justice d’examiner les démarches de recouvrement adaptées, sur la base de l’acte et des sommes justifiées. Le notaire n’intervient pas à sa place dans cette procédure : il a reçu le contrat, tandis que le commissaire de justice met en œuvre les actes nécessaires.
La force exécutoire ne permet toutefois pas de passer directement à une saisie sans respecter les règles de procédure. Le débiteur doit être informé dans les formes prévues, les contestations restent possibles et les mesures doivent être proportionnées et légalement autorisées.
Le bail notarié ne permet pas d’expulser sans procédure
C’est un point essentiel : un bail authentique ne signifie pas qu’un propriétaire peut changer la serrure ou faire sortir le locataire lui-même. En cas d’impayés persistants, la résiliation du bail et l’expulsion restent soumises aux règles applicables, aux étapes de procédure et aux protections prévues par la loi.
La clause résolutoire, lorsqu’elle est prévue, doit être mise en œuvre dans les conditions légales. Un commandement de payer peut notamment être nécessaire, et le locataire peut solliciter des délais ou contester la dette. L’expulsion ne peut être réalisée que dans le cadre légal, par les intervenants compétents. Les règles de trêve hivernale et les décisions du juge peuvent aussi avoir une incidence sur le calendrier.
Autrement dit, le bail notarié facilite surtout le recouvrement d’une créance certaine. Il ne supprime ni les formalités, ni le droit de réponse du locataire, ni les délais propres à une procédure d’expulsion.
Une rédaction encadrée et un conseil adapté au logement
Le notaire vérifie que les parties comprennent l’acte et peut attirer leur attention sur les clauses importantes : durée, loyer, révision, charges, dépôt de garantie, conditions de résiliation ou encore solidarité entre colocataires. Il peut également contrôler la cohérence des informations fournies et aider à éviter les formulations imprécises.
Cet accompagnement est particulièrement utile lorsque la situation sort du cas le plus simple. Par exemple, le propriétaire loue un logement à plusieurs colocataires, prévoit une caution solidaire, possède le bien en indivision ou souhaite organiser la location dans le cadre d’une société. Le notaire peut alors vérifier les pouvoirs de signature et adapter les clauses à la situation, sans pour autant se substituer aux conseils d’un professionnel spécialisé si le dossier présente une difficulté particulière.
Le bailleur et le locataire doivent également réunir les documents utiles : informations sur le logement, diagnostics obligatoires, état des lieux, inventaire pour une location meublée et pièces relatives aux parties. Un dossier bien préparé réduit les risques d’omission et rend les engagements plus lisibles.
Les obligations du bailleur et du locataire restent les mêmes
La forme authentique ne modifie pas l’équilibre général du contrat. Le propriétaire doit notamment délivrer un logement conforme aux exigences applicables, assurer la jouissance paisible des lieux et réaliser les travaux qui lui incombent. Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables, utiliser le logement conformément au bail et répondre de certaines dégradations dans les conditions prévues par la loi.
Le bail notarié ne rend pas non plus automatiquement toutes les clauses valables. Une clause contraire à une règle impérative peut être contestée, même si elle figure dans un acte reçu par un notaire. La signature authentique renforce la preuve de l’accord et peut donner une force exécutoire à l’acte ; elle ne transforme pas une clause illicite en clause autorisée.
Il reste donc important de lire le contrat avant de signer. Vérifiez notamment le montant du loyer, les modalités de révision, la répartition des charges, la durée du bail, le montant du dépôt de garantie et les conditions de départ. Si une formulation vous semble obscure, demandez une explication avant de vous engager.
Combien coûte un bail notarié ?
Le recours à un notaire entraîne des frais, dont le montant dépend notamment de la prestation, du dossier et des modalités convenues. Il est préférable de demander un devis détaillé avant la signature, en distinguant la rédaction de l’acte, les formalités éventuelles et les autres prestations associées.
La répartition des frais entre bailleur et locataire mérite une attention particulière. Pour une location soumise à la loi du 6 juillet 1989, les règles limitent ce qui peut être facturé au locataire au titre de certains services liés à la mise en location. Les plafonds applicables dépendent notamment de la nature des prestations et de la zone géographique. Le propriétaire ne peut pas transférer au locataire des frais au-delà de ce que la loi autorise.
Ne partez donc pas du principe que les frais seront automatiquement partagés à parts égales. Demandez au notaire de préciser par écrit qui paie quoi et vérifiez que la somme demandée au locataire respecte les règles applicables à la prestation concernée.
Bail notarié ou bail sous signature privée : comment choisir ?
Un bail sous signature privée suffit à de nombreuses locations. Il peut être signé directement entre les parties ou préparé avec l’aide d’un professionnel. À condition d’être conforme à la loi et correctement complété, il encadre le contrat et permet de faire valoir les droits de chacun. En cas d’impayé, le bailleur peut toutefois devoir obtenir une décision de justice pour disposer d’un titre exécutoire, selon la créance et la procédure engagée.
Le bail notarié peut être intéressant si le propriétaire veut bénéficier d’un acte authentique et d’une voie de recouvrement potentiellement plus directe, notamment pour une location présentant des enjeux financiers importants ou un montage particulier. En contrepartie, il suppose des frais supplémentaires et la préparation d’un dossier avec le notaire.
Pour décider, comparez le coût de l’acte avec le niveau de sécurisation recherché. Une assurance contre les loyers impayés, une caution ou le dispositif Visale, lorsqu’il est adapté à la situation, peuvent aussi contribuer à limiter les risques. Ces solutions ne remplissent pas exactement le même rôle qu’un bail authentique : elles peuvent protéger contre certains impayés, tandis que le bail notarié concerne d’abord la forme du contrat et sa force exécutoire.
Les vérifications à faire avant la signature
Avant de signer, bailleur et locataire ont intérêt à vérifier les points suivants :
Un bail notarié apporte une sécurité supplémentaire, surtout grâce à sa force exécutoire pour le recouvrement de certaines sommes. Il ne garantit pas qu’il n’y aura jamais de litige et ne dispense pas de respecter les procédures. Pour un propriétaire, l’intérêt dépend donc du risque et du coût ; pour un locataire, l’essentiel est de comprendre les engagements pris et les frais éventuellement réclamés. Comparer les solutions avant de signer reste le meilleur moyen de choisir un cadre adapté à la location.